解决将来的房产投资增值税方面应该如何买保险？

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马新明Max Ma 保险理财系列文章之（583）----“分红式 保险专题”之181:
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投资型房产的租金净收入属于Taxable Income，这一点大家都知道；
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投资型房产变卖了需要缴交增值税，这一点大家也明白；

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. j5 |) D  J0 {1 E7 O但对于如下这种情况，可能就不是每个房产投资人所能意识到的了：如果投资型房产一直都没有变卖，那么，等到夫妻最后一个身故时也“被算作”按身故那天的市场价变卖了，政府需要征收了所有的房产增值税后才能把这些投资型房产传给继承人。如果房产所有人（夫妻）生前没有足够的现金在账上，其继承人（孩子）手头上也没有足够的闲钱来缴交这笔一次性的增值税，那么，政府就会将其中的部分房产进行拍卖处置来套现征税，这样，就有可能让房产价值受到损失，并让房产的继承进度也受到影响！如果夫妻二人生前一直持有的投资型房产很多，那么，将来在夫妻最后一个身故时所产生的一次性增值税就会很大，形成一个巨大的“税务炸弹”！而终身人寿保险就是解决将来的房产投资增值税、拆除这个“税务炸弹”的最佳工具和手段。

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7 b/ \4 [  \) E7 `1 _  i1 d- d我们今天要讨论的问题是：假定投保人夫妻已不需要通过保险来进行互保，也不需要考虑保险的其它功能（或者说这些早已安排妥当了），他们只是想从更有效地解决将来房产投资的增值税问题这方面来考量，那么，应该购买什么样的人寿保险才更好呢？
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下面，让我们分二步来予以分析和解答。


购买分红式W.L保险要比购买万通式U.L保险（基本型）更合适也更高效。
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首先要说明的是，这里所说的U.L保险，是指只付基本保费、不做额外付款进行投资增值的万通式保险（我们把它称作U.L基本型保险），如果投保人还想利用U.L来进行延税的投资增值，那又另当别论啦，但我们的华裔客户们很少这样做，若购买U.L，大都是选择只付基本保费，不做任何的额外付款，若如此，则保额终身不变，但另一方面，房地产从长线来说都是不断增值的，将来需要缴交的增值税当然也是不断增大的，所以，保额终身不变的U.L基本型保险就不是解决将来房产增值税的最佳工具；而另一类终身保险即分红式W.L保险就不一样了：由于它的基本保费中已自动含有投资，因此，即使在只付基本保费的情况下，它的总保额也是会随着时间的推移而不断增长的，这刚好与投资型房产价值的不断增长相呼应，可以更有效地解决将来房地产投资的增值税问题！同时，W.L保险一般来说也要比U.L基本型保险具有更高的财富传承效率：只要被保人的年纪不是很大，而且是按照平均寿命来测算，那么，选择分红式保险要比万通式基本型保险的传承效率高出很多，被保人活得越长，赔偿额就涨得越大，财富传承效率也就越高！以购买Sun Life的终身保险为例，一个46岁的男性，购买$100万基本保额的20年保证付清的终身保险，若购买U.L，则年基本保费为$19939，假定只付基本保费，则20年共投入$39.9万，保额终身不变，被保人在20年后的任何时间身故，其财富传承的效率都是一样的，都是2.5倍（100/39.9=2.5）；若用同样的钱购买分红式保险Sun Par Protector，则可以买到的基本保额为$56.9，假定按6%的分红率不变，则被保人只要活到69岁，总保额就已经超过$100万啦；如果活到平均寿命85岁，则总保额将增长到$186万，要比相同投入情况下的U.L基本型多出$86万，财富传承效率为4.7倍，比U.L提高了86%！
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% H' t- l% c2 a; U& Y/ G( ^夫妻二人购买一份JLTD联合保险要比各自购买一份Single保险更合理也更划算。
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如果夫妻两人想同时购买终身保险以用于解决将来房产投资的增值税问题并兼顾财富的免税传承，那么，夫妻二人购买一份JLTD联合保险又要比购买两份Single（单一）保险更合理，其传承效率也更高。先从合理性方面来说：由于投资型房产的增值税“炸弹”要在夫妻最后一个身故时才“引爆”，而JLTD终身保险也是在夫妻最后一个身故时才赔出来，这刚好与房产增值税发生的时间紧相对应，无缝链接！再从财富传承的高效性方面来说，请看如下例子：夫妻两人都是47岁，标准身体等级，想购买总额为$100万分红式保险以用于解决将来投资型房产的增值税问题并兼顾传承一笔免税财富给孩子，希望能在10年内保证付清。现以购买Manulife的分红保险Manulife Par为例来加以比较和说明，选择10年保证付清，并假定分红率按6%不变：若夫妻每人分别购买$50万，则先生和太太的年基本保费分别为$37,348和$35,896，每年总付保费为$73,244，10年的总保费为$73.2万。假定两人都是87岁身故，则两份保单的赔偿额分别为：$201万和$196万，总赔偿额为：$201+$196=$397万，两份保单的财富传承总效率为：397/73.2=5.4倍；但若夫妻两人合起来买一份$100万保额的JLTD分红保险，同样选择10年保证付清，则总基本保费投入为：$63,792×10=$63.8万。假定夫妻二人87岁同年身故，则可以传承的免税资产（即那时的总赔偿额）为：$417万，财富传承效率为：417/63.8=6.5倍！从如上例子可以看出，通过将两份单一的分红保险改成一份JLTD联合保险，在购买完全相同的基本保额的情况下，在使得总的基本保费投入大大减少的同时，将来的总赔偿额反而还提高了，从而可大幅度地提升分红保单的财富传承总效率！
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9 X+ J* K# `* G$ \- i5 t结论：若不考虑保险的其它功能或需求，只是从解决将来的房产投资的增值税问题并兼顾财富的最高效传承方面来考虑，则夫妻二人购买JLTD分红式保险最合理也最划算！

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（ 本文仅供参考，不构成建议。具体请咨询合格的专业人员，也欢迎与本文作者联系。马新明Max Ma为资深专业保险理财顾问，环球百万圆桌会员，对分红式保险进行过长期、系统和深入的研究，并具有丰富的实操经验。电话：647-832-6780；Email: maxmafin678@gmail.com；更多相关文章请浏览www.msunfinancial.com/blog，或关注他的公众号: MaxMa_Canada，或加其微信：maxma678）
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