过度的房产投资将来会引爆怎样的税务“炸弹”？

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马新明Max Ma 保险理财系列文章之（579）----“分红式 保险专题”之178:

尽管新冠疫情已肆虐一年多，经济受到重创，但由于超低利率环境和政府超大力度的财政刺激，再加上市场刚需的释放，目前在大多伦多及大温哥华等热点地区的房产市场依然火爆。虽然近十几年房价已大幅度增长，但总体来说，加拿大的房产市场还算是比较规范的，房价的增长也还算是比较理性和稳健的。所以，有条件的家庭还是应该尽快购置一些适合自己需要和负担能力的房产， 若买不起独立房等低层房屋，哪怕先买一个Condo也好。自2020年中期以来，低层房屋又已涨幅较大，而Condo的价格总体上来看反而略有下调，这刚好 为还没置业的朋友们留下了一个还可入市的较好机会。

当然，本文并不是专门来谈房子的。

我们今天要谈的是：已经拥有较多房产的投资人，现在应该需要小心了！一方面，再继续在这样的高价环境下买入更多的投资型房产会面临很大的风险了；另一方面，如果房产投资过度、投资的房产太多，甚至把几乎所有的可用资金都投入到房产中去了，而且又缺乏合理的税务和理财规划，那么，将来还会引爆一个很大的税务“炸弹”，若处置不当，将会让您辛辛苦苦积累的财产受到很大的损失！如何提早加以预防、将来如何安全拆除房产投资中的税务“炸弹”，是我们每一个房产投资人必须要认真加以考虑的重要问题！

加拿大是一个高福利、同时也是高税收的国家，每个居民都有依法纳税的义务；对每样东西也都逃脱不了纳税的责任。即使是投入到RRSP中的钱不需纳税那也是暂时的，将来取用时也要按当时的边际税率补税。但有三样东西除外：

一是免税储蓄账户(TFSA)，

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二是主要住房（Principal Residence)，

三是保险产品。

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由于TFSA每年的可用额度非常有限，我们在此暂不作讨论， 今天就只谈论一下房产和保险吧：

加拿大的房产和保险作为两种重要而常用的资产配置方式具有不少不同点，其中一个重大差别就是在税务方面：保险产品的赔偿额是完全免税的，但房产除了一套主要住房之外则都是要缴交增值税的：您在任何时候处置投资型房产都要向政府计缴增值税！ 有的“聪明人”会说：“既然投资房只有在变卖处置时才需交税，那么，我只要一直持有不卖，不就可以避开增值税的问题了吗？”其实，这样做不仅并不能避税，反而还会引爆一个更大的税务“炸弹”！投资房只有在出售时才需计缴增值税，这一点没错；但若转到了孩子名下则也视作卖给了孩子，在转名的当年就需计缴增值税；如果投资人在夫妻双方都在世时一直没有出售他们的房产，也没转到孩子名下，那么，他们在世时确实不需要缴交增值税。但在夫妻两人最后一个身故时，就要被政府强制性地算作他/她在这一年变卖了这个资产。政府首先会控制这些投资型房产，按当时的市场评估价值计算增值税，投资人的孩子们只有在补交完应缴纳的税款后才能将房产继承。

举个例子：

假定某夫妻在最后一个身故时其所有投资型房产经政府评估后的总增值为$600万，那么其增值的50%即$300万就需要计税，按最高边际税率计算，他们的孩子就需要代他们缴纳$160多万的税款！这就是因为投资人生前过度偏重房产投资、投资房产过多、又没有做好妥善规划、在夫妻两人最后一个身故时所产生的巨大的房产增值所引爆的税务“炸弹”！他们的孩子需要缴交一笔高达$160多万的巨额增值税款后才能把所有房产完整地继承。但孩子们一方面有很多房产等待完税后继承，另一方面又无法筹到$160多万的巨额现金来交税，在如此情况下部分房产就有可能被贬值拍卖， 从而可能使投资人生前辛苦积累起来的资产遭受很大损失！

那么，如何才能化解这个税务“炸弹”呢？

答案是：通过资产的合理平衡配置、在购买投资房的同时，也把一部分钱用来购买一定的终身保险来解决！这样，在您们夫妻将来“百年”之后，您们的终身保险里的赔偿额将全部免税赔给您们的孩子们（终身保险的赔偿额可视作是分月或分年所作的保费投入被放大了很多倍的免税资产），让他们能够马上拥有一笔现金来缴交房产的增值税，从而可让您们夫妻的投资型房产完好无损地被继承！

为与不断增长的房产增值相适应，投资人为此类目的而购买的保险最好是分红式保险，因为此类保险兼顾了保险保障和投资增值，每年都有分红被分配到保单里，而每年的分红又被自动用于购买更大的增额保险，从而使总保额随着时间的推移而不断增长，这刚好与房产的长线增值相对应，从而可以有效地解决将来投资型房产的增值税问题。另外，保单里在延税的基础上不断积累的投资回报（现金值）也可作为一笔可观的退休资金用于将来满足投保人高质量退休生活的需要，而且，通过合理的规划并采用适当的方式，还可以做到完全免税使用！

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本文仅供参考，不构成具体建议。具体请咨询合格的专业人员，也欢迎与本文作者联系。马新明Max Ma为资深专业理财顾问，高级保险理财经理，环球百万圆桌会员，对分红式保险进行过长期、系统和深入的研究，并具有丰富的实操经验。电话：647-832-6780；Email: maxmafin678@gmail.com；更多相关文章请浏览www.msunfinancial.com/blog，或关注他的公众号: MaxMa_Canada，或加其微信：maxma678）